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ÍNDICE
ARTÍCULO 5.5.1.1.6 CONFIDENCIALIDAD DE LA INFORMACIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.1.5.6 modificado por el D. 3139/06> La información entregada por el emisor para la asignación del código respectivo estará sometida a la protección y confidencialidad del depósito.
PROCESOS DE TITULARIZACIÓN.
DISPOSICIONES GENERALES.
ARTÍCULO 5.6.1.1.1 CREACIÓN DE VALORES A PARTIR DEL MECANISMO DE TITULARIZACIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.1> Sólo podrá realizarse oferta pública sobre valores con sujeción a las disposiciones contempladas sobre la materia en el presente Decreto o a través de los mecanismos especiales previstos en el presente Libro para la creación de nuevos valores.
La inscripción en el Registro Nacional de Valores y Emisores-RNVE y la oferta pública de dichos valores se ceñirá a las disposiciones contenidas en este decreto y en las normas que la modifiquen o reformen.
PARÁGRAFO. No podrá realizarse oferta pública de títulos valores u otros instrumentos sin la previa autorización de la Superintendencia Financiera de Colombia.
ARTÍCULO 5.6.1.1.2 VÍAS JURÍDICAS.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.2> De conformidad con lo dispuesto en el presente artículo, la titularización puede llevarse a efecto a partir de las siguientes vías:
1. <Numeral modificado el artículo 106 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Contratos de fiducia mercantil irrevocables, utilizando o no el mecanismo de fondos de inversión colectiva. En el caso de entidades sometidas al Estatuto General de Contratación de la Administración Pública, los procesos se sujetarán al mecanismo de fiducia previsto en las normas pertinentes.
2. <Numeral modificado el artículo 106 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Constitución de un fondo de inversión colectiva.
ARTÍCULO 5.6.1.1.3 AGENTES DE MANEJO DE LA TITULARIZACIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.3> Las sociedades fiduciarias, con sujeción a la normativa que regula su actividad, podrán ser agentes de manejo de la titularización.
Así mismo, y con sujeción a lo establecido en el presente decretopara las sociedades fiduciarias, podrán ser agentes de manejo las instituciones financieras de creación legal que la ley autoriza para celebrar contratos de fiducia.
PARÁGRAFO. La actuación de los agentes de manejo de la titularización se sujetará a las regulaciones sobre conflictos de interés expedidas por la respectiva entidad estatal de vigilancia.
ARTÍCULO 5.6.1.1.4 BIENES O ACTIVOS OBJETO DE LA TITULARIZACIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.4 Modificado por el D. 1340/08 Art. 6o.> Podrán estructurarse procesos de titularización a partir de los siguientes activos o bienes: títulos de deuda pública, títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores, cartera de crédito, documentos de crédito, activos inmobiliarios, productos agropecuarios, agroindustriales u otros commodities, y rentas y flujos de caja determinables con base en estadísticas de los últimos tres años o en proyecciones de por lo menos tres años continuos.
No obstante lo anterior, la Superintendencia Financiera de Colombia podrá autorizar la estructuración de procesos con bienes o activos diferentes de los anteriormente señalados, así como abstenerse de autorizar procesos de titularización, esto último en los siguientes casos:
1. Cuando existan circunstancias de las cuales se derive un temor fundado de causar un daño al mercado.
2. Tratándose de entidades emisoras de valores o de establecimientos de crédito que actúen como originadores, cuando la operación afecte la solvencia o estabilidad financiera de la entidad.
3. Cuando la Superintendencia Financiera de Colombia abrigue dudas fundadas sobre el impacto negativo que la operación pueda tener sobre el establecimiento de crédito originador.
4. Cuando las condiciones financieras y económicas del mercado así lo ameriten.
PARÁGRAFO 1. Los procesos de titularización podrán iniciarse a partir de la conformación de fondos o patrimonios con sumas de dinero destinadas a la adquisición de cualesquiera de los bienes arriba enunciados.
PARÁGRAFO 2. Sólo en los procesos de titularización efectuados para el desarrollo actividad energética, obras públicas de infraestructura, prestación de servicios públicos y productos agropecuarios, agroindustriales u otros commodities, adelantados por entidades públicas o privadas, se podrán utilizar proyecciones de flujos futuros como base de la estructuración del proceso.
ARTÍCULO 5.6.1.1.5 NUEVOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.5> Los valores emitidos como resultado de procesos de titularización podrán adoptar las siguientes modalidades:
1. Títulos corporativos o de participación: En los cuales el inversionista adquiere un derecho o alícuota en el patrimonio conformado por los activos objeto de movilización. El inversionista no adquiere un título de rendimiento fijo sino que participa en las utilidades o pérdidas que genere el negocio objeto del contrato.
<Inciso modificado el artículo 107 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Los títulos de participación podrán prever su redención parcial o total con antelación a la extinción del patrimonio o fondo de inversión colectiva, por razón de la liquidación de parte de sus activos.
2. Títulos de contenido crediticio: los cuales incorporan el derecho a percibir la cancelación del capital y de los rendimientos financieros en los términos y condiciones señalados en el título. Los activos que integran el patrimonio autónomo respaldan el pasivo adquirido con los inversionistas, correspondiendo al agente de manejo adoptar las medidas necesarias para obtener el recaudo de los flujos requeridos para la atención oportuna de las obligaciones contenidas en los valores emitidos.
3. Títulos mixtos: Son aquellos que de manera adicional a los derechos que confiere un título de participación pueden ser amortizables o pueden tener una rentabilidad mínima o un límite máximo de participación.
ARTÍCULO 5.6.1.1.6 NEGOCIACIÓN DE LOS NUEVOS VALORES.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.6> Los documentos emitidos como resultado de procesos de titularización tendrán el carácter y prerrogativas propias de los títulos valores y se sujetarán a las reglas previstas para la negociación de los mismos, siempre que, además de contener los requisitos esenciales de los títulos valores, esto es, la mención del derecho que incorporan y la firma de quien los crea, reúnan los siguientes:
1. Se inscriban en el Registro Nacional de Valores y Emisores-RNVE;
2. Sean susceptibles de ser colocados mediante oferta pública;
3. Incorporen derechos de participación o de contenido crediticio, o sean de naturaleza mixta.
PARÁGRAFO. No habrá lugar a la acción cambiaria de regreso respecto de los nuevos valores emitidos en procesos de titularización.
ARTÍCULO 5.6.1.1.7 LEY DE CIRCULACIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.7> Los valores emitidos en desarrollo de procesos de titularización podrán ser nominativos o a la orden.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.8> El plazo de redención final de los títulos no será inferior a un (1) año. No obstante, podrán efectuarse amortizaciones parciales a término inferior a un (1) año, siempre que la sumatoria de las mismas no supere el treinta por ciento (30%) del valor del capital del título. La Superintendencia Financiera de Colombia podrá autorizar títulos con redención inferior o con amortizaciones parciales que superen el porcentaje mencionado, cuando las condiciones particulares del proceso así lo requieran.
<Inciso modificado el artículo 108 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> El plazo máximo de redención de los títulos no podrá superar el plazo del contrato que dio origen a la conformación del patrimonio o del fondo de inversión colectiva.
ARTÍCULO 5.6.1.1.9 VALUACIÓN DEL PATRIMONIO O FONDO. <Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.1.9>
<Inciso modificado el artículo 109 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> El agente de manejo de la titularización presentará a la Superintendencia Financiera de Colombia el método o procedimiento de valuación del patrimonio autónomo o del fondo de inversión colectiva con cargo al cual se emiten los valores.
La periodicidad de la valuación, expresada en pesos y en unidades, se sujetará a las instrucciones particulares impartidas por la Superintendencia Financiera de Colombia, en atención a la naturaleza de los activos objeto de la titularización.
MECANISMOS DE ESTRUCTURACIÓN.
ARTÍCULO 5.6.2.1.1 CONTRATOS DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLES.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.2.1> A través de este mecanismo los fideicomitentes transfieren los bienes que constituirán la base del proceso, o las sumas de dinero destinadas a la adquisición de bienes que harán parte del patrimonio autónomo. En desarrollo del contrato, la fiduciaria, actuando en representación del patrimonio autónomo, emitirá los títulos movilizadores, recaudará los fondos provenientes de la emisión y se vinculará jurídicamente en virtud de tal representación con los inversionistas conforme a los derechos incorporados en los títulos.
De manera adicional a las cláusulas propias del contrato de fiducia mercantil, se incluirán las relativas a los mecanismos de seguridad del proceso consagrados en el presente decreto.
ARTÍCULO 5.6.2.1.2 CONSTITUCIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN COLECTIVA. <Artículo modificado el artículo 110 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:>
La titularización se podrá instrumentar por la vía de fondos de inversión colectiva constituidos con el objeto de hacer oferta pública de valores o mediante la inscripción en el Registro Nacional de Valores y Emisores - RNVE de las constancias de vinculación a un fondo de inversión colectiva en operación, a fin de otorgarles liquidez en el mercado secundario.
La utilización de este mecanismo se entiende sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones de la Superintendencia Financiera de Colombia en lo concerniente a los reglamentos de tales fondos.
PARTES EN EL PROCESO.
ARTÍCULO 5.6.3.1.1 PARTES EN EL PROCESO DE TITULARIZACIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.3.1> En un proceso de titularización participan las siguientes partes:
1. <Inciso 1 modificado el artículo 111 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> La originadora: se considera como tal una o más personas que transfieren los bienes o activos base del proceso de titularización, cuya presencia no resulta esencial en los procesos estructurados a partir de la conformación de fondos de inversión colectiva.
Así mismo, pueden tener la calidad de originador entidades financieras del exterior, al igual que entidades públicas y privadas extranjeras.
2. El agente de manejo: que es quien como vocero del patrimonio autónomo emisor de los valores, recauda los recursos provenientes de dicha emisión y se relaciona jurídicamente con los inversionistas en virtud de tal vocería, conforme a los derechos incorporados en los títulos. Previa verificación del cumplimiento de los requisitos contenidos en este Libro, el agente solicitará la autorización respectiva ante la Superintendencia Financiera de Colombia.
<Inciso modificado el artículo 111 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> El agente propenderá por el manejo seguro y eficiente de los recursos que ingresen al patrimonio o fondo, como producto de la colocación de los títulos o procedentes de flujos generados por los activos.
PARÁGRAFO. (Adicionado R. 155/03 Art. 6o.) En las emisiones de valores garantizadas el agente de manejo deberá además realizar todas las gestiones, judiciales o extrajudiciales, encaminadas a la defensa de los intereses de los tenedores.
3. La administradora: es la entidad encargada de la conservación, custodia y administración de los bienes o activos objeto de la titularización, así como del recaudo y transferencia al agente de los flujos provenientes de los activos. Puede tener esta calidad la originadora misma, el agente de manejo o una entidad diferente. En cualquier caso, la actuación de la administradora no exonera de responsabilidad al agente en la realización diligente de los actos necesarios para la consecución de la finalidad del proceso de titularización.
4. La colocadora: es la entidad que, facultada por su objeto social, puede actuar como suscriptor profesional o underwriter, conforme al régimen legal pertinente. La existencia de esta entidad no es esencial en los procesos de titularización, toda vez que la emisión puede ser colocada directamente por el agente de manejo o celebrando al efecto un contrato de comisión.
TITULARIZACIÓN DE CARTERA DE CRÉDITOS Y OTROS ACTIVOS GENERADORES DE UN FLUJO DE CAJA.
ARTÍCULO 5.6.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DE LOS ACTIVOS O BIENES.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.4.1> Los procesos de titularización de cartera de créditos se ceñirán a las siguientes reglas especiales, además de las generales establecidas en el Título 1 del presente Libro, cuyo cumplimiento será previamente verificado por el agente de manejo de la titularización:
1. Debe establecerse matemática o estadísticamente el flujo de caja generado por los bienes o activos titularizables.
2. Tratándose de cartera de crédito deberá especificarse la categoría o combinación de categorías a la que corresponden los créditos, conforme a las normas sobre evaluación de cartera expedidas por la Superintendencia Financiera de Colombia. El cumplimiento del requisito se acreditará mediante certificación del revisor fiscal de la respectiva entidad financiera.
Tratándose de cartera de entidades no vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, la calidad de los créditos deberá corresponder a las condiciones de dichas categorías, según certificación del revisor fiscal de la empresa.
ARTÍCULO 5.6.4.1.2 ÍNDICES DE SINIESTRALIDAD.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.4.2> Para efecto de la autorización del proceso de títularización se deberán adjuntar los análisis que permitan establecer el índice de siniestralidad general de la cartera a la cual corresponden los créditos objeto de movilización. Al efecto se considerarán las variables que puedan incidir en eventuales pérdidas del patrimonio constituido para efecto de la titularización, como en la desviación del flujo financiero esperado.
Dentro de tales variables se considerarán parámetros tales como:
1. Porcentaje de cartera castigada durante los últimos tres (3) años, excluyendo la cartera recuperada.
2. Porcentaje de cartera no castigada que haya presentado morosidades de 30, 60 y 90 o más días a partir de su vencimiento, durante los últimos tres (3) años.
3. Consideración de la existencia de garantías y coberturas que amparen los bienes objeto de la titularización e idoneidad de las mismas.
4. Ponderación de otros factores indicativos de riesgo dependiendo de la clase específica de cartera, tales como el tiempo de vinculación del cliente con la entidad.
5. La metodología ponderará tanto el comportamiento promedio de la cartera como los casos extremos de siniestro.
6. Consideración de riesgos previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en escenarios de depresión económica.
PARÁGRAFO. Las variables señaladas en los numerales 1 y 2 deberán considerarse necesariamente en todo proceso de titularización de cartera de créditos.
ARTÍCULO 5.6.4.1.3 DETERMINACIÓN DE LOS ÍNDICES DE SINIESTRALIDAD.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.4.3> Para la aplicación de los mecanismos internos o externos de seguridad previstos en el artículo siguiente, el índice de siniestralidad de la cartera se tomará con referencia a:
1. Tratándose de cartera nueva -aquella cuya historia es inferior a tres (3) años- se tomará como índice el factor de siniestralidad de la cartera general del originador, referido a la clase de cartera a la que pertenecen los créditos objeto de la titularización.
2. <Numeral modificado el artículo 112 del Decreto 1745 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Tratándose de cartera de historia superior a tres (3) años, se tomará el mayor de los valores resultantes de determinar el índice de siniestralidad general de la cartera en la clase correspondiente y el especial, referido concretamente a la cartera que se va a titularizar. En todo caso, el factor resultante no podrá exceder el cien por ciento (100%) del valor de los créditos transferidos al patrimonio o fondo de inversión colectiva, junto con el de sus correspondientes intereses.
ARTÍCULO 5.6.4.1.4 MECANISMOS DE SEGURIDAD O DE APOYO CREDITICIO.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.4.4> En los esquemas de titularización de cartera o de otros activos generadores de un flujo deberán incorporarse mecanismos de seguridad o de apoyo crediticio, a través de los cuales se cubra como mínimo en una vez y medio el índice de siniestralidad o coeficiente de desviación del flujo de caja esperado.
PARÁGRAFO. <Parágrafo modificado por el artículo 13 del Decreto 1019 de 2014. El nuevo texto es el siguiente:> Los procesos de titularización cuyos títulos se negocien en el Segundo Mercado no tendrán que incorporar mecanismos de cobertura, pudiendo en todo caso ser calificados por una entidad autorizada de conformidad con lo establecido en el artículo 5.2.3.2.2 del presente decreto o avalados o garantizados por una entidad autorizada de conformidad 5.2.3.2.4 del presente decreto.
ARTÍCULO 5.6.4.1.5 MECANISMOS INTERNOS DE SEGURIDAD O DE APOYO CREDITICIO.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.4.5> Dentro de los mecanismos de seguridad o apoyo crediticio internos se podrán utilizar alternativamente o en forma combinada los siguientes:
1. Subordinación de la emisión: Implica que el originador o una tercera entidad asuma, mediante la suscripción de una porción de los valores emitidos, el cubrimiento mínimo de una vez y media veces el índice de siniestralidad. A dicha porción se imputarán hasta agotarla, los siniestros o faltantes de activos, mientras que a la porción no subordinada se destinarán en primer término, los flujos requeridos para la atención de capital e intereses incorporados en tales títulos.
Los títulos que conforman la porción subordinada, sin que por ello pierdan el carácter de subordinados, podrán ser colocados en el mercado, siempre que previamente hayan sido objeto de calificación y que esta considere el riesgo derivado de su condición de subordinados.
2. Sobrecolateralización de la cartera: Consiste en que el monto de los activos fideicometidos o entregados a la sociedad que obra como agente de manejo de la titularización, exceda el valor de los títulos emitidos en forma tal que cubra como mínimo en una vez y medio el índice de siniestralidad. A la porción excedente se imputarán los siniestros o faltantes en cartera.
3. Exceso de flujo de caja: Este mecanismo es factible cuando existe un margen diferencial o excedente entre el rendimiento generado por la cartera y la tasa de interés pagada al inversionista.
Con dicho exceso se constituirá un fondo que cubrirá el índice de siniestralidad en el cubrimiento mínimo establecido.
4. Sustitución de cartera: Es el mecanismo de sustitución de créditos que en el curso del proceso varíen de categoría en forma tal que se incremente el riesgo de su normal recaudo. La obligación de sustitución que asume el originador deberá cubrir el índice de siniestralidad en el mínimo señalado.
5. Contratos de apertura de crédito a través de los cuales se disponga, por cuenta del originador y a favor del patrimonio autónomo, de líneas de crédito para atender necesidades de liquidez de dicho patrimonio, las cuales deberán ser atendidas por el establecimiento de crédito a solicitud del agente de manejo, quien en representación del patrimonio autónomo tomará la decisión de reconstituir el flujo con base en el crédito.
6. Aval del originador: Las entidades originadoras de procesos de titularización podrán avalar las emisiones de nuevos valores emitidos en desarrollo de tales procesos, cuando se acredite capacidad patrimonial para ello. Esta se determinará estableciendo el excedente sobre los siguientes factores: la sumatoria del capital, la prima en colocación de acciones y las reservas, menos las pérdidas y el valor de las emisiones de bonos y de papeles comerciales en circulación, cuando sea del caso.
Tratándose de entidades financieras tal aval se conferirá conforme a la normativa que regula dichas operaciones.
ARTÍCULO 5.6.4.1.6 MECANISMOS EXTERNOS DE SEGURIDAD.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.4.6> Dentro de los mecanismos externos se podrán utilizar los siguientes, siempre y cuando tengan permanentemente la cobertura señalada en el artículo 5.6.4.1.4 del presente decreto.
1. Avales o garantías otorgados por instituciones financieras y aseguradoras, en los casos en que procedan conforme a las disposiciones de la autoridad competente.
2. Seguro de crédito.
3. Depósitos de dinero a que se refiere el artículo 1173 del Código de Comercio.
4. Contratos irrevocables de fiducia mercantil de garantía en los cuales el patrimonio autónomo a cuyo cargo se emiten los títulos tenga la calidad de beneficiario y siempre que:
4.1.Los bienes fideicomitidos sean títulos de deuda, emitidos, aceptados, avalados o garantizados en cualquier otra forma por la Nación, el Banco de la República, los establecimientos de crédito vigilados por la Superintendencia Financiera de Colombia; o bonos o papeles comerciales inscritos en bolsa. La Superintendencia Financiera de Colombia podrá autorizar en cada caso otros títulos que reúnan similares características de seguridad y liquidez a los anteriormente enunciados.
4.2. El valor de los bienes transferidos no sea inferior al cubrimiento de una vez y media veces el índice de siniestralidad establecido.
4.3 Se prevean en forma inequívoca y objetiva las condiciones para la enajenación del bien en caso de incumplimiento de las obligaciones incorporadas en los títulos emitidos en el proceso de titularización.
TITULARIZACIÓN INMOBILIARIA.
ARTÍCULO 5.6.5.1.1 TITULARIZACIÓN DE UN INMUEBLE. <Artículo modificado por el artículo 4 del Decreto 2090 de 2017. El nuevo texto es el siguiente:>
Consiste en la transferencia de un activo inmobiliario con el propósito de efectuar su transformación en valores mobiliarios. El patrimonio autónomo así constituido puede emitir títulos de participación, de contenido crediticio o mixtos.
En ningún caso el valor de la emisión excederá del ciento diez por ciento (110%) del avalúo del inmueble.
El patrimonio autónomo a que se refiere el inciso primero del presente artículo, también podrá constituirse con derechos fiduciarios de otros patrimonios autónomos conformados por bienes inmuebles, caso en el cual el valor de la emisión se determinará de acuerdo con la siguiente fórmula:
Donde:
VT = Valor total de la emisión
Ai = Valor del avalúo de los bienes inmuebles del patrimonio autónomo i
DFi = Valor de los derechos fiduciarios del patrimonio autónomo i que se van a titularizar
DFTi = Valor total de los derechos fiduciarios del patrimonio autónomo i.
ARTÍCULO 5.6.5.1.2 TITULARIZACIÓN DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.5.2> Podrán emitirse títulos mixtos o títulos de participación que incorporen derechos alícuotas o porcentuales sobre un patrimonio autónomo constituido con un lote y los diseños, estudios técnicos y de prefactibilidad económica, programación de obra y presupuestos necesarios para adelantar la construcción del inmueble o inmuebles que contemple el proyecto inmobiliario objeto de la titularización.
El inversionista es partícipe del proyecto en su conjunto, obteniendo una rentabilidad derivada de la valorización del inmueble, de la enajenación de unidades de construcción o, en general, del beneficio obtenido en el desarrollo del proyecto.
El patrimonio autónomo también puede constituirse con sumas de dinero destinadas a la adquisición del lote o a la ejecución del proyecto.
ARTÍCULO 5.6.5.1.3 AGENTES DE MANEJO.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.5.3> Solamente podrán ser agentes de manejo de procesos de titularización inmobiliaria las sociedades fiduciarias y las instituciones financieras de creación legal a que se refiere el artículo 5.6.1.1.3 del presente decreto.
ARTÍCULO 5.6.5.1.4 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO NACIONAL DE VALORES Y EMISORES- RNVE Y EN LAS BOLSAS DE VALORES.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.5.4> Los valores que en forma serial o masiva se emitan en desarrollo de procesos de titularización inmobiliaria para efectuar oferta pública de los mismos, deberán inscribirse en el Registro Nacional de Valores Emisores-RNVE.
Los citados valores podrán ser inscritos en las bolsas de valores.
TITULARIZACIÓN DE INMUEBLE.
ARTÍCULO 5.6.6.1.1 REGLAS PARTICULARES.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.6.1> La realización de esta clase de procesos se sujetará especialmente al cumplimiento de los siguientes requisitos, además de las disposiciones generales contenidas en el Título 1 del presente Libro.
1. Existencia de un avalúo, cuando menos, elaborado de acuerdo con métodos de reconocido valor técnico, expedido por un miembro de una lonja de propiedad raíz o certificado por tal agremiación, o efectuado por un avaluador inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores.
Se entenderá como avalúo actualizado aquel que no tenga más de seis meses de antelación a la fecha de radicación de la solicitud ante la Superintendencia Financiera de Colombia.
El avalúo deberá ser efectuado por avaluadores independientes del originador y del agente de manejo.
2. El activo inmobiliario objeto de titularización deberá estar libre de gravámenes, condiciones resolutorias o limitaciones de dominio diversas a las derivadas del régimen de propiedad horizontal. Lo anterior se acreditará mediante el certificado de matrícula inmobiliaria, acompañado del estudio del título respectivo.
3. Tratándose de esquemas en los cuales el flujo de caja constituya factor preponderante en la rentabilidad ofrecida al inversionista deberán incorporarse mecanismos de cobertura internos o externos que permitan cubrir en una vez y medio el coeficiente de desviación del flujo ofrecido.
4. Los inmuebles objeto de la titularización deberán permanecer asegurados contra riesgos de incendio y terremoto, durante la vigencia del contrato de fiducia mercantil.
5. El monto de la emisión de títulos de participación, mixtos o de contenido crediticio se sujetará a los respectivos límites establecidos en el artículo 5.6.5.1.1 del presente decreto.
PARÁGRAFO. <Parágrafo adicionado por el artículo 5 del Decreto 2090 de 2017. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando el patrimonio autónomo esté conformado con derechos fiduciarios en los términos del artículo 5.6.5.1.1 del presente decreto, únicamente serán aplicables los numerales 1, 3, 4 y 5 anteriores. Los numerales 1 y 4 deberán cumplirse respecto de los activos que conforman el patrimonio autónomo que originan los derechos fiduciarios.
ARTÍCULO 5.6.6.1.2 TÍTULOS DE DEUDA CON GARANTÍA INMOBILIARIA.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.6.2> Podrán emitirse títulos de contenido crediticio a partir de la conformación de patrimonios autónomos con bienes inmuebles. Los recursos para atender oportunamente el pago de los intereses y el capital de los títulos podrán originarse de las siguientes formas:
1. Flujo externo - La fuente de pago proviene directamente del originador.
2. Flujo interno - El flujo de caja se origina en un contrato mediante el cual se explota comercialmente el inmueble que conforma el patrimonio autónomo.
La atención de los derechos de crédito se respaldará mediante cualquiera de los mecanismos externos de seguridad contemplados en el presente Libro, pudiéndose prever la liquidación del patrimonio para atender con su producto a la redención de los títulos.
TITULARIZACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN.
ARTÍCULO 5.6.7.1.1 MONTOS MÍNIMOS DE INVERSIÓN.
<Valores calculados en UVT por el artículo 12 del Decreto 2642 de 2022. El nuevo texto es el siguiente:> La inversión mínima en títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización de proyectos de construcción debe ser, cuando menos, equivalente a mil quinientos setenta y ocho coma setenta y ocho (1.578,78) unidades de valor tributario - UVT.
ARTÍCULO 5.6.7.1.2 VALOR DE LA EMISIÓN.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.7.2> En ningún caso el monto de la emisión podrá exceder el cien por ciento (100%) del presupuesto total de costos del proyecto inmobiliario, incluidos los costos inherentes al proceso de titularización.
ARTÍCULO 5.6.7.1.3 REGLAS PARTICULARES.
<Fuente original compilada: R. 400/95 Art. 1.3.7.3> La realización de esta clase de procesos se sujetará especialmente al cumplimiento de los siguientes requisitos, cuya existencia será verificada por el agente de manejo:
1. Existencia de un avalúo actualizado sobre el lote de terreno en el cual se realizará la construcción.
Dicho avalúo deberá ser emitido por un miembro de una lonja de propiedad raíz, o certificado por ésta, o efectuado por un avaluador inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores.
Se entenderá como avalúo actualizado aquel que no tenga más de seis (6) meses de antelación a la fecha de radicación de la solicitud ante la Superintendencia Financiera de Colombia. El avalúo deberá ser efectuado por avaluadores independientes del originador y del agente de manejo.
2. El lote deberá estar libre de gravámenes o limitaciones de dominio.
3. Estudio técnico económico detallado que concluya razonablemente la viabilidad financiera del proyecto.
4. En el presupuesto total del proyecto deberá incluirse el valor del terreno y el costo de los diseños, estudios técnicos y de factibilidad económica, programación de obras y presupuestos, así como los valores correspondientes a administración, imprevistos y utilidades.
5. El costo de los diseños, estudios técnicos y de factibilidad económica, programación de obras y presupuestos o de los estudios que sean equivalentes se valorarán hasta por el veinte por ciento (20%) del presupuesto total del proyecto.
6. La sociedad constructora deberá acreditar trayectoria superior a cinco (5) años en el sector de la construcción y experiencia en obras de similar envergadura.
7. Se requerirá de la vinculación de una sociedad interventora, cuya trayectoria, experiencia y objetividad deberá verificarse por parte del agente de manejo.
8. El constructor deberá constituir pólizas de cumplimiento y de manejo del anticipo.
9. Se determinará claramente el punto de equilibrio para acometer la ejecución del proyecto. En la determinación de este factor no se considerarán las ventas o enajenaciones proyectadas, pero sí las promesas de compraventa formalmente celebradas.
10. El contrato de fiducia mercantil que da origen al proceso de titularización deberá incluir cláusulas de condición resolutoria a través de las cuales se prevea el reembolso del dinero a los inversionistas en el evento de no alcanzarse el punto de equilibrio establecido para iniciar la ejecución del proyecto.
11. Se presentará el método o procedimiento de valuación del patrimonio autónomo con cargo al cual se emiten los valores.
PARÁGRAFO. No obstante los requisitos señalados en el presente artículo, la Superintendencia Financiera de Colombia podrá autorizar esquemas en los cuales se contemple la obtención de recursos de crédito como vía de financiación complementaria a la titularización. Se requerirá en todo caso, que el reglamento de emisión y colocación de los títulos contemple claramente las condiciones del endeudamiento.